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서울 오피스 시장에서 기업의 본사 입지를 고르는 기준이 달라지고 있다. 과거에는 강남에 본사를 두는 것 자체가 기업의 브랜드이자 상징으로 여겨졌지만, 최근에는 직원들의 출퇴근 편의와 인재 채용, 대규모 공간 확보 여부를 우선하는 기업이 늘고 있다. 강남에서 필요한 규모의 사무실을 구하지 못한 기업이 종로·중구·서대문 등 도심권역으로 옮기는 사례도 나타나고 있다. 지난 17일 서울 중구 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아 본사에서 만난 최용준 오피스 부문 총괄 상무는 “기업이 더는 강남이라는 상징성만 고집하지 않는다”며 “기업 성장에 맞춰 여러 개 층을 한꺼번에 사용할 수 있는지, 직원 채용과 출퇴근에 유리한지가 본사 이전의 핵심 기준이 됐다”고 말했다. C&W에 따르면 올해 2분기 강남업무지구(GBD)의 A급 오피스 공실률은 3.1%였다. 서울 3대 업무권역 중 가장 낮았다. 강남 오피스 수요가 약해진 것이 아니라, 빈 사무실이 부족해 대규모 공간을 원하는 기업이 제때 사무실을 구하기 어려워졌다는 설명이다. 반면 도심업무지구(CBD)에는 G1서울과 르네스퀘어 등 대형 신축 오피스가 공급됐다. 메트라이프생명은 강남에서 종로구 G1서울로 본사를 옮겨 약 1만2900㎡를 사용할 예정이다. 롯데렌탈도 선릉 KT타워에서 서대문 NH농협타워로 이전을 준비하고 있다. 1976년생인 최 상무는 호주 ICHM에서 호텔경영학을 전공했다. 바다이야기게임 조선호텔 마케팅사업부와 리조트·기업도시 개발 업무 등을 거쳐 현재 C&W 코리아에서 기업의 사무실 임차와 본사 이전·확장 전략을 자문하고 있다. 최근 메트라이프생명과 롯데렌탈의 도심 이전, NH농협타워 임대차, CJ올리브네트웍스의 용산 추가 임차 등을 자문했다. 다음은 일문일답. ─강남에서 도심으로 옮기는 기업이 나타나는 이유는. “가장 큰 배경은 강남의 구조적인 공실 부족이다. 올해 2분기 강남권역 공실률은 3.1%로, 도심·여의도 등 서울 3대 업무권역 중 가장 낮았다. 정보기술 기업을 비롯한 임차 수요가 꾸준하지만 대형 사무공간 공급은 제한적이다. 반면 도심에는 G1서울과 르네스퀘어 같은 신축 오피스가 올해 2분기 준공됐다. 과거에는 강남에서 주로 찾을 수 있었던 최신 시설과 여러 개 층을 통합해 사용할 수 있는 대형 공간을 도심에서도 확보할 수 있게 됐다. 강남의 공급 부족과 도심의 신축 공급이 맞물리면서 이례적인 역이동 사례가 나타난 것이다.” ─‘힙지로’로 불리는 을지로3·4가가 주목받는 이유는. “과거에는 기업이 직원을 선택했다면 이제는 직원이 회사를 선택하는 시대다. 을지로의 식음·문화 시설과 도심 분위기는 젊은 인력을 채용하는 데 경쟁력이 될 수 있다. 을지트윈타워가 들어선 데 이어 을지로3가 일대에서도 대형 오피스 개발이 진행되고 있다 바다신게임 . 앞으로 신축 공급이 이어지면 을지로는 강남에서 필요한 공간을 찾지 못한 기업의 대안이 될 수 있다.” ─도심의 다른 지역도 경쟁력이 있나. “서울역 일대는 수도권뿐 아니라 전국 각지에서 접근하기 편하고 공항 접근성도 좋다. 한화의 서울역 북부역세권 복합개발과 이지스자산운용의 이오타 개발 등 대형 사업도 추진되고 있다. 기업도 ‘강남이냐 아니냐’보다 직원들이 출퇴근하기 편한지, 성장에 맞춰 추가 공간을 확보할 수 있는지를 더 중요하게 본다. 도심은 강남보다 임차 비용을 낮출 수 있고 대규모 공간을 확보할 가능성도 상대적으로 크다.” ─최근 자문한 대표적인 사례는. “서대문 NH농협타워 임대차가 대표적이다. 국내 한 대기업이 여러 조직을 한곳으로 모으는 방안을 검토했지만, 강남에서는 필요한 규모의 사무공간을 찾지 못했다. NH농협타워는 비교적 신축 건물이고 공간 규모와 임대료 조건도 기업의 요구에 맞았다. 서울의 우량 오피스는 여러 기업이 동시에 입주를 검토하는 경우가 많다. 이 때문에 임대료 협상뿐 아니라 의사결정의 속도도 중요하다. 경영진이 판단할 수 있도록 공간 효율성과 비용, 직원 채용에 미치는 영향을 분석해 제시했다. 임원진 현장 확인부터 계약 체결까지 한 달 안에 마쳤다.” ─최근 본사 이전의 특징은. “경영난에 따른 축소 이전이나 단순한 비용 절감보다는 기업 성장에 맞춰 공간을 다시 배치하는 ‘확장형 이전’이 많다 바다이야기릴게임 . 금융·증권업처럼 실적이 비교적 탄탄한 업종에서 이런 움직임이 나타난다. 젊은 직원들은 어떤 업무를 하는지뿐 아니라 어느 지역의 어떤 건물에서 일하는지도 중요하게 생각한다. 기업도 좋은 사무환경을 비용이 아니라 인재 확보를 위한 투자로 보기 시작했다.” ─신축 오피스로 수요가 몰리면 노후 오피스는 소외되지 않나. “신축 오피스는 비교적 빠르게 임차인을 구하지만 노후 건물은 공실 해소에 시간이 걸리고 있다. 노후 오피스는 외관만 고치는 데 그치지 않고 건물의 기능과 임대 전략을 전면적으로 바꿔야 한다. 인공지능 산업이 커지면서 기업들은 전력 용량과 에너지 효율 인증, 냉난방·환기 시스템, 스마트빌딩 설비를 까다롭게 살핀다. 임대료를 낮추는 것보다 기업이 요구하는 시설을 갖추는 것이 임차 결정에 더 큰 영향을 줄 수 있다.” ─서울 오피스 임대차 시장을 전망한다면. “도심권 공실률은 올해 4분기 을지로3가 이을타워 준공 등의 영향으로 올해 말에서 내년 상반기 사이 정.을 찍은 뒤 .차 낮아질 것으로 본다. 강남의 공간 부족이 단기간에 해소되기 어려워 도심 신축 오피스로 이전하려는 기업의 문의도 이어질 것이다. 도심 공실률이 일시적으로 올랐다고 해서 프라임급 오피스 임대료가 곧바로 하락할 가능성은 작다. 과거와 같은 가파른 상승세는 둔화하더라도 인재 확보와 공간 효율성이 높은 신축·우량 오피스를 중심으로 임대료 상승세가 이어질 것으로 예상한다.” 상무는 “기업이 더