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정부의 대출 규제가 장기화하면서 서울 강남권 고가 아파트 시장의 자금 조달 방식이 달라지고 있다. 주택담보대출 한도가 2억 원으로 묶이자 대부업체나 개인에게 수십억 원을 빌려 집을 사들이는 거래가 나타나는가 하면, 거액의 현금을 동원할 수 있는 자산가들의 매수 비중도 높아졌다. 청약시장에서는 당첨 가능성이 높은 무주택자와 자금력이 있는 투자자를 연결하는 ‘신종 떴다방’까지 등장했다. 금융권 대출을 통한 주택 매입은 어려워진 반면 제도권 밖에서 자금을 마련할 수 있는 수요자들에게 기회가 집중되는 양상이다. 28일 서울경제신문이 상업용 부동산 종합 서비스기업 알스퀘어의 공적 장부 조회 서비스 ‘데이터허브’를 통해 압구정 신현대(9·11·12차)와 잠실주공5단지의 등기부를 분석한 결과 대출 규제 본격화 이후 실거래와 등기가 완료된 116건에서 사금융을 이용한 것으로 추정되는 사례가 잇따라 확인됐다. 압구정 신현대에서는 규제 이후 이뤄진 거래 40건 가운데 4건에서 대부업체와 개인, 일반 법인 등을 통한 거액의 근저당 설정이 발견됐다. 잠실주공5단지도 전체 76건 중 7건이 같은 유형으로 분류됐다. 이들 거래의 근저당 설정액은 금융권 대출 한도인 2억 원을 크게 넘어섰으며 일부는 채권최고액이 50억 원대에 이르렀다. 두 단지에서는 지역농협 등 상호금융을 통해 수십억 원의 근저당이 매매 직후 설정된 사례도 각각 2건씩 확인됐다. 전체 조사 대상에서 이러한 거래가 차지하는 비중은 약 12~15%다. 대출 규제 이전에는 이 같은 방식의 거래가 드물었다. 별도의 주택담보대출 금액 제한 없이 주택담보인정비율(LTV) 50% 규제만 적용됐던 2023년부터 2025년 6월까지의 거래 51건을 무작위로 조사했을 때 유사 사례는 2건뿐이었다 오징어릴게임 . 압구정 신현대와 잠실주공5단지는 재건축 사업이 진행 중인 강남권 주요 단지로 평균 매매가격이 각각 80억 원대와 40억 원대에 이른다. 고가 주택에 대한 금융권 대출 제한이 강화되면서 매수자들이 다른 자금 조달 수단을 찾는 것으로 해석된다. 실제 등기부에서도 거액의 사금융을 활용한 정황이 포착됐다. 7월 거래된 압구정 신현대 9차에서는 매매가격의 80%에 해당하는 57억 원의 근저당이 대부업체 두 곳 명의로 설정됐다. 근저당 설정일은 소유권 이전 등기일과 같았다. 올해 1월 매매된 잠실주공5단지 역시 소유권 이전과 동시에 거래가격의 60% 수준인 25억 원의 대부업체 근저당이 잡혔다. 이 밖에 잔금 납부 직후 협동조합을 통해 30억 원의 근저당이 설정되거나 매매 두 달 뒤 개인 명의로 16억 원의 근저당이 추가된 거래도 있었다. 업계에서는 금융권 대출이 제한되자 고금리를 부담하더라도 외부 자금을 활용해 주택을 매입하려는 수요가 나타난 것으로 보고 있다. 업계의 한 관계자는 “대출 규제로 가장 불만이 큰 수요자 집단이 고액 연봉을 받는 대기업 임원이나 전문직”이라며 “1·2금융권보다 훨씬 높은 금리를 감수하면서 매수에 나선 셈으로 등기부에 잡히지 않는 가족 간 차용 등은 훨씬 많을 것”이라고 짚었다. 기형적 거래는 청약시장으로도 번지는 양상이다. 이른바 ‘30억 로또 청약’으로 기대를 모으는 서초구 ‘디에이치 반포124’ 분양을 앞두고 대출 규제로 자금줄이 막힌 고가。 무주택자와 자금을 댈 투자자를 연결해 차익을 나누려는 ‘신종 떴다방’이 등장했다 바다이야기게임방법 . 가.은 높지만 현금을 마련하지 못해 청약 기회를 놓칠 위기에 놓인 무주택자들의 빈틈을 파고든 변종 사금융인 셈이다. 압구정신현대 10건 중 4건 2030에 팔려…자산가 독식 심화 사금융을 활용한 거래와 함께 현금 중심의 매매도 두드러졌다. 조사한 116건 가운데 근저당 설정 내역이 없는 거래는 66건으로 전체의 56.9%를 차지했다. 등기부상 담보대출이 확인되지 않아 전액 현금으로 매수했을 가능성이 있는 사례들이다. 단지별로 보면 압구정 신현대의 무근저당 거래는 40건 중 28건으로 70%에 달했다. 잠실주공5단지 역시 76건 중 절반인 38건에서 근저당이 설정되지 않았다. 반면 규제 이전에는 대출을 활용한 주택 매입이 일반적이었다. 잠실주공5단지의 경우 대책 시행 전 거래 33건 중 25건(75.8%)이 제도권 금융을 이용한 것으로 나타났다. 근저당이 없는 거래는 7건(21.2%)에 불과했다. 압구정 신현대도 규제 전 거래 18건 중 9건에서 채권최고액 10억 원 이상의 대출이 확인됐다. 매수자들의 연령대와 주소지 면면을 살펴봐도 시장의 변화는 감지됐다. 압구정신현대는 40세 미만이 매수한 가구가 16가구(40%)에 달했으며 이중 절반인 8가구는 60억~128억 원대 아파트를 ‘단독 명의’로 취득한 사례였다. 또 2030이 사들인 단독 명의 8가구 중 5건은 담보대출을 1원도 끼지 않은 거래였다. 매수자 주소지는 강남3구뿐 아니라 마포·용산·성동 등 서울 비강남권과 경기·인천 등 수도권, 지방 거주자까지 골고루 분포하는 등 전국구 자산가들이 모였다. 릴게임오션파라다이스 반면 잠실주공5단지의 경우 공동명의자를 포함한 매수자 평균 연령이 48세로, 40세 이상 가구가 75%(57가구)를 차지하는 등 중장년층이 주를 이뤘다. 대출 문턱이 높아져 자산 형성 기간이 짧은 30대 진입이 대책 전(42.4%→25%)보다 줄었다. 매수자 주소지는 강남3구가 76.3%(58가구)로 압도적으로 높았는데 특히 송파구에 주소를 둔 가구만 42가구(55.3%)로 절반을 넘겼다. 이중 10가구는 잠실주공5단지를 주소지로 하고 있어 추가 매수나 갈아타기가 추정되고 20가구는 주변 대단지 아파트인 잠실엘스·리센츠·트리지움·파크리오 거주자가 사들이는 등 ‘지역 내 갈아타기’ 양상을 보였다. 결국 강도 높은 대출 제한으로 과도한 차입을 통한 매수와 사업자 대출의 주택 구입 목적 유용을 억제하는 효과가 있었지만 예상하지 못한 부작용도 발생했다는 평가다. 정상적인 금융권 대출에 의존해야 하는 실수요자의 주택 매입은 어려워진 반면 현금을 충분히 보유했거나 사금융을 이용할 여력이 있는 매수자들은 거래를 이어가고 있기 때문이다. 이 과정에서 주택시장 진입 기회가 자산 수준에 따라 달라지는 현상도 심화하고 있다. 그렇다고 대출 규제를 곧바로 완화하기는 어렵다는 것이 전문가들의 견해다. 풍부한 현금을 보유한 매수자들이 여전히 시장에 참여하고 있는 상황에서 대출 문턱까지 낮추면 주요 지역의 집값 상승세가 더욱 가팔라질 수 있다는 우려에서다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “지금은 전반적인 공급 부족과 다주택자 규제로 인한 전월세 물량 급감과 ‘똘똘한 한 채’ 등으로 주요 입지 아파트의 가격이 오를 수밖에 없는데 대출 규제와 세금 등으로 가까스로 눌러놓은 상황”이라며 “서울 주요 입지의 공급 물량을 빨리 확보한 후 불필요한 규제를 조금씩 완화해야 한다”고 강조했다. 인