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서울 정비사업의 표면적 목적은 주택 공급을 늘리는 것이다. 서울시는 공급이 늘어나면 주거 환경이 개선되고 집값이 안정될 것이라고 말한다. 흔히 재개발·재건축으로 불리는 정비사업은 엄연한 민간 주도의 ‘수익 사업’이지만, ‘공익적’ 효과가 있다고 보기 때문이다. 하지만 현실은 그리 간단치 않다. 개발 예정 지역에 자본이 투입돼 새로운 주택을 짓게 되면 누군가는 그곳을 떠나야 한다. 정비사업 과정에서 원래 있던 집이 사라지면 머물 곳을 구하는 사람이 늘고, 결국 전월세 가격을 밀어 올리게 된다. 집값 안정을 기대하고 진행한 정비사업이 정반대의 결과를 불러올 수도 있는 것이다. 주거 문제 해결을 위해 공급을 늘리겠다며 정비사업을 진행했는데, 그 과정에서 다시 주거 문제가 발생하는 악순환. 의문은 여기서 시작된다. 그럼에도 불구하고, 서울에 정비사업 수요가 폭증하는 원인은 무엇이며, 이 개발로 누가 이익을 얻는가. 뉴스타파는 역대 최대 규모의 도심 재개발로 불리는 한남뉴타운 사례를 통해 정비사업의 숨은 이면을 조명한다. <편집자주> 한남뉴타운이 뉴타운 지구로 지정된 건 지난 2003년이다. 서울 중심지라는 상징성에 한강과 남산, 강남까지 배후에 둔 입지 조건은 개발 기대감을 키웠다. 이후, 글로벌 금융 위기와 부동산 경기 침체, 서울시의 ‘뉴타운 출구 전략’ 등으로 지연됐던 사업은 오세훈 서울시장이 당선되면서 본궤도에 올랐다. 한남뉴타운의 총 5개 정비구역 중 4구역과 5구역은 관리처분인가를 앞두고 있고, 2구역은 이미 인가를 받아 주민 이주 절차가 진행 중이다. 지난 2017년 정비구역에서 해제된 1구역 역시 신속통합기획을 통해 사업 재개를 준비하고 있다. 개발 속도 가장 빠른 한남3구역…이주 세대가 공급 세대 수보다 많아 이들 5개 구역 중 가장 속도가 빠른 곳은 한남3구역이다. 마을 주민들은 지난해 이주를 마쳤고, 서울시의 ‘통합심의’(건축·경관·교통·교육·공원·재해·소방·환경)도 통과해 연내 착공을 앞두고 있다. 38만 제곱미터에 이르는 부지에 공급될 아파트는 5,970세대로 올해 착공을 앞둔 정비사업 현장 중 공급량이 가장 많다. 서울시가 직접 공사 진행 상황을 챙길 정도로 서울의 공급 정책에서 중요한 비중을 차지한다. 원래 한남3구역은 구릉 지형에 다가구·다세대 주택이 밀집한 전형적인 저층 주거지였다. 일찍이 뉴타운 지구로 지정된 것도 노후화된 주거 환경 개선이 주된 이유였다. 한남3구역에 살았던 임차인 남선희 씨(배우)는 “집값이 저렴하기 때문에 외국인은 물론 예술가와 트렌스젠더 등 다양한 사람이 모여 살았던 곳”이라고 한남3구역의 공간적 특성을 설명했다. 바다이야기게임방법 남 씨와 같은 이들이 지내던 집들이 허물어진 후, 그 자리에는 얼마나 많은 집이 다시 들어서게 될까. 지난해 기준, 한남3구역에 거주한 세입자 가구는 7,182세대였는데 이들 모두는 개발을 앞두고 마을을 떠났다. 여기에 현금 청산을 선택한 원주민 9세대를 더하면, 마을을 떠난 이주 가구는 7,191세대가 된다. 한남3구역에 공급될 아파트 숫자인 5,970세대보다 많은 수치다. 한남3구역만 놓고 보면, 새로 생길 세대보다 사라지는 세대가 더 많다. 정비사업에 따라 순증 효과가 발생한다고 보기 어려운 셈이다. 서울에 있는 어떤 인프라를 돈 많은 사람만 누리는 게 아니라 사실은 가난한 사람들도 같이 누리거든요. 훨씬 더 왜 가난한 분들이 집값 싼 지방으로 내려가지 않느냐 여기 또 여기 사는 이유가 다 있는 거예요. 그런데 이제 결과적으로는 이런 개발 사업이 계속되면서 그런 분들을 사실상 내몰고 있는 거나 마찬가지죠. - 조정흔 / 감정평가사 (경실련_토지주택위원장) 또 다른 문제는 마을을 떠난 주민들이 새로운 주거 환경에 적응하는지 여부다. 한남3구역은 다양한 인종의 외국인 노동자와 소득 수준이 낮은 노년층, 자산 축적이 되지 않은 청년층 등이 다수 거주했던 공간이다. 이중, 노년층은 청년층에 비해 주거 적응력이 떨어져 어려움을 겪게 될 가능성이 높다. 어르신 분들 한 70,80대 되신 분들은 되게 안 좋아하셨죠. 왜냐면 평생을 거기서 사셨고 어찌 됐든 거기에 친구분들이 많으신 거예요. 그런데 이분들이 당장 외곽으로 빠지게 되면 다 뿔뿔이 흩어지잖아요. 그분들하고 그나마 의지하고 나누고 죽기 전까지 거기서 마무리를 하고 이렇게 가기를 바라셨어요. - 김상현 / 작가 (한남3구역 임차인) 노인의 경우에는 현실적인 이해관계들이 있어요. 복지관이라든지 나의 형편을 알고 있는 분 나의 질환에 대해서 알고 있는 분들이 주변에 있고 그래서 그거에 대해서 많은 도움을 받고 계셨는데 생판 모르는 곳으로 이사를 가게 되면 주거권 침해가 맞거든요. - 이강훈 / 변호사 (세입자114 대표) 강남보다 비싸진 한남동 한남3구역이 있는 한남동과 보광동은 낙후된 주거 환경을 개선한다며 2003년 뉴타운 지구에 지정됐다. 그로부터 23년이 지난 지금 한남동과 보광동의 땅값은 1,100% 이상 급등했다. (개발 예정지 표준지 공시지가 기준 한남동 33필지, 보광동 35필지의 각 평균) 서울에서 가장 낙후된 주거지이지만, 개발 기대감이 반영돼 주택도 비싼 값에 거래됐다. 차규근 조국혁신당 의원실이 제공한 주택자금조달계획서에 따르면, 지난해 1월부터 올해 3월까지 국토교통부에 신고된 한남동과 보광동의 주택 거래 평균 가격은 31억 800만 원이었다 카카야마토게임장 . 용산구 평균값인 17억 800만 원, 강남구 평균값인 23억 1000만 원보다 높았다. 여기에 고급 주택 단지가 분양될 한남동과 보광동의 땅값은 앞으로도 오를 가능성이 높아 보인다. 취재 과정에서 만난 서울 용산의 한 부동산 중개인은 한남뉴타운에 공급될 84㎡ 아파트 가격을 입주 시. 기준, 70억 원 이상으로 추정하기도 했다. 그렇다면, 이렇게 높은 주택 가격을 감당할 수 있는 사람들은 누굴까. 이들 중 원주민의 비율은 얼마나 될까. 뉴스타파는 법원 등기데이터를 활용해 지난 2002년부터 최근까지 한남3구역의 토지와 주택을 갖고 있던 소유주를 전수조사했다. 정비사업 주체인 소유주가 개발 초기부터 어떻게 변화해 왔는지 시계열로 분석을 시도했다. (세부 분석 결과는 뉴스타파 특별페이지를 통해 확인할 수 있다. 주소: https://pages.newstapa.org/2026/hannam/) 먼저 서울에 뉴타운 개발 계획이 발표된 2002년부터 한남3구역 재개발정비사업조합으로 조합원들의 토지 신탁이 시작된 2022년까지를 분석 시。으로 삼았다. 이어 정비사업이 예정된 한남3구역 내 필지 3,244곳을 대상으로 3,001건의 토지 등기와 1,671건의 건물 등기를 열람했다. 페이지 수로는 2만 6천장이 넘는다. 이를 통해 지난 20여년간 한남3구역 내 토지나 건물을 갖고 있었던 소유주 1만 2천여명의 거주지와 연령, 부동산 취득 시。 등을 확인했다. 여기서 1만 2천여명은 지난 20여년간 토지나 건물을 사고 팔아 현재는 소유권이 없는 사람들이 포함된 수치다. 분석 과정에선 정비사업을 주도한 ‘주민’이 누구인지 살펴보고, 이들 중 원주민의 비율을 따져보는데 중.을 뒀다. 나아가 외부 투자자, 즉 외지인이 한남3구역에 어느 정도 비율로 토지나 건물을 갖고 있는지도 함께 살폈다. 데이터 정제 과정에선 등기를 기준으로 토지 1필지의 소유주를 1세대, 주택 1채를 가진 소유주도 1세대로 보고, 지분율에 따라, 세대수를 나눴다. 예를 들어, 주택 1채에 부부인 A와 B의 공유 지분이 있다면, 각각 0.5세대로 산정하는 식이다. 이렇게 되면 주택 1채를 1세대로 계산해 통계의 정확성을 높일 수 있다고 판단했다. 또한 각 소유주의 보유 지분을 실제 토지 면적으로 환산해 지분 쪼개기와 같은 비정상 거래가 가급적 통계를 왜곡하지 않도록 했다. 분석 결과는 아래와 같다. 개발을 주도한 외지인들 뉴타운 지구 지정을 앞둔 2002년, 한남3구역에 주소지를 둔 소유주, 즉 원주민은 2,189 세대였다. 황금성릴게임 당시 이들은 20%에 달하는 국공유지를 빼고도 구역의 55%가 넘는 토지를 .유하고 있었다. 하지만, 서울시의 뉴타운 계획이 발표되고, 땅값이 오르자 원주민은 땅을 팔기 시작한다. 원주민의 약 3분의 1인 732세대가 5년만에 한남3구역을 빠져나갔고, 재개발 조합이 설립된 2012년부터 사업시행계획 인가가 나온 2019년까지 7년 만에 543세대가 추가로 빠져 나갔다. 이후, 시공사 선정에 이어 조합 신탁 절차가 시작된 2022년 기준, 원주민은 738세대로 줄었다. 필지 .유율도 19% 수준으로 떨어졌다. 원주민이 땅을 팔고, 마을을 떠나는 동안 그 땅을 사들인 사람은 마을 밖에 거주하는 외지인이었다. 특히 강남 3구와 경기 분당 등 이른바 ‘부촌’에 거주하는 외지인 비율이 눈에 띄게 높았다. 2002년 기준, 163세대였던 강남, 서초, 송파, 분당구 소유주는 20년 만에 799세대로 늘어 한남3구역의 원주민(738세대)을 앞질렀다. 4개구 중에선 강남구가 285세대, 서초구가 244세대로 절반이 넘는 비중을 차지했다. 이들 4개구의 증가율은 390%로 66%가 감소한 원주민은 물론 96%가 늘어난 서울의 다른 22개 자치구와 대조를 이뤘다. 나머지 지역을 보면, 경기와 인천, 비수도권이 높은 증가율을 보였지만, 총 세대 수는 이들 4개구에 비해 적은 것으로 나타났다. 이렇게 강남3구 등 외지인이 취득한 토지는 전체 개발 면적의 62%로 나타났다. 반면, 원주민의 토지는 19%에 그쳤다. 결국 한남3구역의 정비사업은 원주민이 아닌 외지인이 주도해 왔다는 결론으로 이어진다. 주식도 똑같지 않습니까? 원래 처음엔 창업자가 100% 갖고 있지만 결국 나중에 상장하고 하면 외부인이 다 갖고 있잖아요. 그래서 그냥 이런 자연스러운 손바뀜은 어쩔 수 없이 발생하는 거고. 정비사업 자체가 그러니까 근본적으로 조합원들의 구매력을 요구합니다. 그거를 대신에 높은 주택 가격을 커버할 수 있는 높은 구매력을 갖고 있는 계층은 어차피 한국에 높은 자산을 가지고 있는 그런 계층들이 소위 강서송용에 거주하시니까 그런 쪽에서 많이들 사셨을 거예요. - 채상욱 / 커넥티드그라운드 대표 강남 3구 등 외지인 땅이 그 자녀 세대에게 증여 한남3구역에서 재개발이 본격적으로 추진된 시.은 사업시행계획 인가가 나온 2019년이다. 이 시기를 전후로 매년 200건이 넘는 토지 거래와 소유권 변동이 발생했는데, 눈에 띄는 것은 증여가 2018년부터 급격히 늘었다는 .이다. 개발이 시작된 2002년부터 2017년까지 최소 2건에서 많게는 51건이었던 증여 건수는 2018년부터 급등해 2021년엔 130건을 기록한다. 왜 하필 이 시기 집중적으로 증여가 몰린 걸까. 모바일릴게임 당시 문재인 정부는 부동산 투기를 억제하기 위해 다주택자 양도세 중과, 재개발 조합원의 전매 제한 등 여러 규제 정책을 내놨다. 또 당시는 재개발 절차상 관리처분 인가를 앞둔 때로 인가가 나오면, 조합원 지위를 더는 양도할 수 없어 손바뀜이 잦았던 시기이기도 하다. 공교롭게도 규제가 강화되던 시기, 한남3구역의 일부 조합원들은 증여를 선택한다. 2018년부터 2021년까지 한남3구역의 토지를 증여 받은 323명의 수증자 중 20대는 93명으로 가장 큰 비중을 차지했다. 그 뒤를 이어 30대가 75명이었고, 10대 이하인 미성년자 22명도 한남3구역의 새로운 주인이 됐다. 수증자 중에선 만 5살의 남자 어린이와 6살, 9살 된 여자 어린이, 19살의 일본인 등이 포함됐다. 뉴스타파가 확인한 30대 이하 수증자는 총 190명으로 이들 중 강남 3구 거주자는 62명이다. 여기에 분당과 소위 마용성으로 불리는 용산, 성동, 마포구를 더한 수증자는 100명으로 전체의 절반(약 52%)을 넘었다. 또한 각 연령대별 거주 지역을 살펴보면, 10대 이하에선 강남구가 7명으로 가장 많은 비중(약 32%)을 차지했고, 20대에선 서초, 강남, 송파구 순이었다. 정리하면, 지난 20여년간 외지인이 취득한 땅 가운데 적지 않은 규모가 그 자녀에게까지 넘어간 것이다. 결국 한남3구역의 재개발은 낙후된 주거 환경을 개선하겠다는 본연의 의도와 달리 일부 자산가의 투자 기회나 증여 수단으로 활용됐을 가능성이 높다. 재개발 재건축이 필요하죠. 너무 노후한 지역들에 관해서는 필요할 텐데, 필요한 정비 수단인 거지 얘가 주택 가격 안정을 위한 수단은 아니라고 생각해요. 비싼 아파트가 공급되면 가격이 높아지는 거는 당연한 거잖아요. 이걸 자꾸 우리는 세뇌를 받는 것 같아요. 재개발 재건축을 하면 대다수의 사람들이 이익을 받는 구조인 것처럼. - 최은영 / 한국도시연구소장 결국은 자본주의 역사가 오래된 나라에서는 자산을 축적한 집안과 아닌 집안이 있거든요. 저희도 어떻게 보면 코리안 드림 속에서 다 같이 제로에서 시작했지만 이게 80년 되다 보니까 그거를 축적한 세대들이 나오기 시작했고.그래서 금수저라는 말이 왜 나왔냐면 그게 금수저라는 겁니다. 있는 집안의 자제여가지고 축적한 자산의 지원을 받아서 현재의 자산을 취득하는 게 문제가 없고 이 친구가 설령 일을 안 하고 있더라도 이 친구는 사회적으로는 귀족 계층이라는 거죠. 그러니까 나만 중요한 게 아니라 내 위도 중요하다는 겁니다. 헌국도 저는 이미 완전 이미 그 사회에 들어갔는데 그러니까 그거를 알면서 무시하거나 아니면 그런 문제의식을 지금 다 느끼고 있을 거라고 생각을 하고 있습니다. 오션파라다이스릴게임 - 채상욱 / 커넥티드그라운드 대표 올해 서울에서만 400건이 넘는 정비사업이 추진되고 있다. 정비사업이 확대될 수록 멸실 주택이 늘고, 전월세 가격이 뛰어 서민의 주거 불안은 높아질 수밖에 없다. 하지만 정부와 서울시 모두 마땅한 해법은 내놓지 못하는 모습이다. 정비사업이 연일 폭등하는 서울 집값을 안정시킬 수 있을지도 현재로선 불분명하다. 오히려 집값을 더 끌어올리는 요인으로 작용하는 것 아니냐는 우려마저 제기된다. 지나친 공급 낙관론에 기대 정비사업을 무분별하게 늘릴 경우, ‘원주민’ 또는 다수의 시민이 아닌 자본력을 갖춘 일부 ‘외지인’에게 막대한 개발 이익이 집중될 가능성이 높다. 뉴스타파는 한남3구역 조합에 취재 내용을 알리고 정식 인터뷰를 요청했다. 이에 대해 한남3구역 조합은 이메일 답변에서 “우리 조합원들은 지난 20여년간의  숱한 고통과 인내를 딛고 오직 열악한 주거환경 개선이라는 염원 하나로 합법적이고 투명하게 사업을 이끌어 오고 있다”며 “조합원의 명예를 훼손하거나 사업의 본질을 왜곡하는 일이 없기를 강력히 당부한다”는 입장을 전했다. 또 “재개발 사업의 지연은 원주민을 포함한 조합원의 경제적 부담과 고통을 가중시키는 가장 큰 원인이 된다”며 “신속하고 적극적인 인허가 지원이야말로 쾌적한 도시 주거 환경을 적기에 공급하는 가장 확실한 공익적 해결책”이라고 밝혔다. 1. 분석 대상 정비사업 주체인 토지 소유주와 이들의 소유권 변동을 확인하기 위해 뉴타운 개발 계획이 발표된 2002년부터 한남3구역 재개발정비사업조합으로 조합원들의 토지 신탁이 시작된 2022년까지를 분석 대상으로 삼았다. 2. 분석 방법 서울시가 고시한 한남3구역 지형도를 바탕으로, 정비 대상으로 지정된 토지의 지번을 확인했고, 총 3,244곳의 지번을 확보했다. 이어 대상 토지의 등기부등본과 토지대장 등 공적장부 5,021건을 열람해 토지와 건물의 ‘소유자 변동 이력’을 확인했다. 그 결과, 2002년부터 2022년까지 총 소유자 12,616명의 소유권 변동 이력 9,459건을 확인했다. 이를 시계열 분석에 따라, 각 연도별 소유자와 소유권 변동을 반영하는 방식으로 데이터를 정리했다. 3. 분석의 한계 분석 대상 기간과 자료 수집 시。(2026년 9월)에 차이가 있기 때문에 일부 토지나 건물 기록이 등기 폐쇄 등을 이유를 누락됐을 가능성이 있다. 또 이 분석은 코호트 분석이 아님을 밝힌다. 2002년 이전 거주민을 ‘원주민’으로 정의하고 추적 조사한 코호트 자료와는 다르다. 기사에서 말하는 ‘원주민’은 각 시기별로 ‘한남3구역 내 주소지를 둔 소유자’를 뜻한다. 또 기사에서 다루는 소유자 단위(‘세대’)의 실제 의미는 ‘지분 환산 등기 수’를 의미한다. 뉴스타파 강현석 뉴스타파 변지민 투자자, 즉 외지인