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"서울 재개발 1순위는 신길동을 비롯한 영등포구 일대입니다. 광진구 중곡동, 관악구 봉천·신림동, 강동구 성내·천호동까지 실투자금 6억원 안쪽에서 고를 곳이 아직 남아 있습니다." 30일 서울 코엑스 마곡에서 열린 '2026 서울머니쇼플러스(+)'에서 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 이같이 말했다. 이날 '가성비 갑(甲) 부동산을 찾아라' 강연에서 그는 재건축 가격이 이미 높아진 상황에서 실수요자가 쓸 수 있는 현실적인 1차 전략으로 빌라 매입을 통한 내 집 마련을 제시했다. 박 교수가 재개발을 첫손에 꼽는 근거는 서울의 공급 구조다. 부동산R114에 따르면 2020년 5만가구를 넘겼던 서울 아파트 입주 물량은 내년 1만9000가구 아래로 줄어든다. 특히 신규 택지가 부족한 서울은 새 아파트 공급의 80% 이상을 재개발·재건축 등의 정비사업이 책임진다. 재개발의 경우 한때 정비구역의 절반 이상이 지정 해제됐지만 최근에는 신속통합기획과 역세권 사업 등으로 다시 지정이 늘고 있어 주목해봐야 한다는 설명이다. 널리 알려진 재개발 사업지 투자는 피하라는 게 박 교수의 조언이다 골드몽사이트 . 한남뉴타운과 성수전략정비구역, 노량진 등은 이미 프리미엄이 붙어 수익률이 높지 않을 수 있다. 대신 알짜 입지를 찾으면 실투자금 6억원 이하, 비싸도 10억원 안쪽에서 고르는 것이 가능하다고 박 교수는 말했다. 매수 시.으로는 정비구역 지정 이후를 권했다. 박 교수는 "정비구역으로 지정되면 사업 진행에 대한 불안감이 상당 부분 해소된다"며 "조합 설립이나 사업시행인가 단계에서는 이미 가격이 올라 늦는다"고 말했다. 지역으로는 영등포구를 1순위로 꼽았다. 영등포는 구 전체 정비사업 물량이 6만가구에 달하고 특히 신길뉴타운 일대는 여의도를 배후에 둔 채 1·5·7호선에 신안산선까지 더해지는 교통 요지다. 박 교수는 "신길동을 비롯한 영등포구 일대가 우선 검토 대상"이라며 "광진구에서는 자양동이 꽤 오른 만큼 중곡동을, 관악구에서는 봉천·신림동부터 서울대입구역·신대방역 일대까지 볼만하다"고 말했다. 미개발지가 많지만 입지가 좋은 강동구 성내·천호동, 마포구 합정·망원동 일대도 추천 지역이다 바다신2 . 옥석은 숫자로 가리라고 했다. 구역 전체 대지면적을 조합원 수로 나눈 1인당 평균 대지지분이 30평이면 아주 양호하고 20평이 기준선이다. 박 교수는 "사업성의 핵심인 조합원 수 대비 일반분양 비율은 30~40%가 평균, 60%를 넘으면 좋은 단지, 조합원 100명에 일반분양 100가구가 나오는 100%면 최우수 단지"라고 평가했다. 다만 재개발 투자 초보자가 빠지기 쉬운 함정으로는 '물딱지'를 꼽았다. 권리산정기준일 이후 지분을 쪼갠 물건을 사면 입주권을 받지 못할 수도 있다. 박 교수는 "신축 빌라나 원룸은 지분 쪼개기로 입주권을 못 받는 물딱지가 될 우려가 크다"며 "지은 지 10년이 넘은 구축 빌라는 걱정할 게 없지만, 신축을 살 때는 중개업소 말에 기대지 말고 구청의 동별 재개발 담당자에게 권리산정기준일 이전 물건인지 직접 확인하라"고 말했다. 자금 여력이 있는 수요자를 위한 재건축 알짜 구역도 짚었다. 그는 "1356가구가 3166가구로 다시 태어나는 아시아선수촌은 송파구의 대장이 될 단지"라며 "여의도에서는 목화아파트 같은 소형 단지를 주목하라"고 말했다.