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25일 기자가 찾은 서울 광진구 노후 주택단지. 중개업소마다 빌라 매수 상담으로 분주한 모습이었다. 이 일대는 현재 신속통합기획(신통기획) 신청을 준비하고 있다. 현장에서 만난 한 중개사는 "예전 뉴타운 빌라 열풍을 연상케 한다"며 "젊은층을 비롯해 중·장년층까지 매수 문의가 크게 늘고 있다"고 전했다. 서울 빌라(다세대·연립) 시장이 '생존매수' 열풍으로 지역을 가리지 않고 달아오르고 있다. 현장 중개업계에 따르면 재개발이 확정된 곳은 물론 추진 지역까지 수요가 몰리면서 가격이 급등하고 있다. 빌라 상승률이 아파트를 앞지른 지역까지 등장했다. ■동북권 빌라, 도심·동남권 아파트 추월 한국부동산원 월간 통계에 따르면 올해 1∼9월 서울 동북권 빌라값은 8.12% 뛰며 권역별 다세대·연립 상승률 1위를 기록했다. 같은 기간 서울 도심권(7.29%)과 동남권(3.18%)의 아파트값 상승률을 앞지르는 수치다. 강남 4구가 몰려 있는 동남권 안에서도 빌라값은 7.59% 올라 아파트값 상승률(3.18%)을 크게 웃돌았다. 온라인 이날 찾은 광진구는 동북권에 속한 자치구다. 일대 중개업소들은 "빌라 물건 자체가 없다"고 입을 모았다. 매물이 드문 데다 나오는 '족족' 다 팔린다는 설명이다. 복수의 공인중개사에 따르면 현재 구의1동에 나온 빌라 매물은 2∼3개뿐이다. 한 공인중개사는 "구역 지정이 확정되면 가격이 크게 뛸 것"이라며 "그때 가서는 매물 좀 나오겠지만 지금은 자금이 급한 사람 아니면 들고 있는 상황"이라고 했다. 이번 빌라 열풍은 재개발 후보지에도 수요가 몰린다는 .에서 과거와 다르다. 구의1동은 아직 신통기획 구역으로 확정되지 않았다. 현재 구역 지정 동의 신청을 받고 있으며, 동의율은 60%를 넘어선 것으로 알려졌다. 인근 중개업소 관계자는 "올 12월에 신통 신청을 접수할 것으로 보인다"며 "가격이 더 오르기 전에 빌라 매물을 잡기 위한 매수세가 예사롭지 않다"고 말했다. ■아직 후보지인데…빌라 수요 이렇게나 다른 자치구도 분위기는 비슷하다. 게임몰릴게임 재개발 구역과 신통기획 후보지를 중심으로 빌라 문의가 줄을 잇고 있다는 게 현지 중개업계의 설명이다. 재개발이 한창 진행 중인 동작구 노량진뉴타운의 한 공인중개사는 "젊은층은 노후에라도 아파트에 들어가고자 하는 마음으로, 노년층은 자식들에게 아파트 한 채라도 물려주자는 마음으로 재개발 구역들을 많이 찾는다"며 "서울 아파트 가격이 너무 올라 버렸기 때문에 눈길을 (재개발 빌라로) 돌릴 수밖에 없다"고 설명했다. 인기는 거래량으로도 나타난다. 올해 1∼9월 서울 빌라 거래량은 3만1258건으로 최근 5년 중 가장 많다. 같은 기간 거래량은 2023년 1만7261건, 2024년 2만1361건, 2025년 2만6629건으로 꾸준히 늘었다. 빌라 광풍은 규제와 시장 상황이 맞물려 만들어낸 결과다. 아파트값과 전월세가 함께 오르는 데다 대출 규제로 아파트 장만도 쉽지 않다. 상대적으로 가격이 싸고 미래에 새집이 될 수 있는 빌라로 관심이 쏠리는 이유다. 업계 한 관계자는 "뉴타운과 2021년 급등기에 이른 빌라 3차 광풍은 규제가 만들어낸 역설"이라며 "빌라 시장이 과열되면서 리스크도 커지고 있다"고 우려했다. "빌라 물건 자체